Bewuste Bouwers, beste buren!

YOU, ME, (VIR)US – Bert Halm (Bestuursvoorzitter Eigen Haard)

Artikel door: Barbara van Baarsel – Buro Barcode

In deze portrettenreeks spreken we met mensen uit de bouw om te zien hoe onze sterke sector zich staande houdt in dit corona-tijdperk. Om te leren van elkaars insights en visies. Ter verbroedering en inspiratie. De geïnterviewde geeft met een prangende vraag het woord aan de volgende. Zo houden we deze ‘kettingbrief’ levend en relevant.

Leen van Dijke, voorzitter bij Stroomversnelling, stelt zijn vraag aan Bert Halm, Bestuursvoorzitter bij woningcorporatie Eigen Haard: Hoe denk je in 2050 het bezit van Eigen Haard programmatisch naar fossielvrij te brengen en tot welke consequenties leidt dat voor de bewoners?

Bert: “Het lijkt een technische vastgoedvraag, maar de kern van het antwoord is de bewoner. In het laatste rapport van het Nibud staat dat 16% van de Nederlanders niet goed kan rondkomen. Onze gemiddelde huur is met 550 euro per maand relatief laag, goedkoper is nauwelijks mogelijk. Als je als corporatie langskomt bij een bewoner met een goed idee, is de eerste reactie: ‘wat zijn de financiële consequenties?’. Voor bewoners kan een extra woonlast van 20 euro invloed hebben op basisbehoeftes als zorg voor kinderen of voedsel. Daarom staat betaalbaarheid bij ons op de eerste plaats. Daarnaast heb je de maatschappelijke verantwoordelijkheid om in 2050 fossielvrij te zijn. Je merkt dat als je in de praktijk spreekt met bewoners, deze ambitie weerbarstig is. Het is ons doel om 100% van de woningen betaalbaar te houden, en dat is ook meteen het uitgangspunt als we over het fossielvrij maken van de woningvoorraad spreken. Natuurlijk zorgt dat voor een uitdaging.”

Eigen Haard

Eigen Haard zorgt ervoor dat zoveel mogelijk mensen met lage en middeninkomens in de regio Amsterdam betaalbaar kunnen wonen, in prettige buurten en in woningen van goede kwaliteit. “Hiermee zorgen we voor woongeluk voor iedereen.”

Welke aanpak past bij die uitdaging?

“We brengen allereerst de warmtevraag naar beneden. Immers, als je van het gas af wilt, moet je zorgen dat je minder warmte nodig hebt. Dan is de transitie naar een andere bron makkelijker. Vervolgens maken we alle woningen aardgasvrij ready. Daarin is label B ons streven: B of Beter. We doen dat door de bouwschil te isoleren; ruiten, gevels, bodem en dak. Deze ontwikkeling voeren we projectmatig uit, waarbij we zo’n 2.000 woningen per jaar aanpakken. In 2030 heeft 90% van onze woningen label B of beter. Wanneer de woningen aardgasvrij ready zijn, kijken we naar welke installatiesprong we kunnen maken. Anders gezegd: welke warmtebron komt in de plaats van de ketel.”

Verwacht je met deze aanpak de gestelde doelen te kunnen halen?

“Ja. Vijf jaar geleden stond duurzaamheid nog in de kinderschoenen bij ons, nu is het bepalend voor onze strategie; vergroenen & groeien. De tijd en ontwikkelingen gaan heel snel, in de komende jaren zal veel gebeuren om CV-ketels te vervangen voor nieuwe installaties. Waar je in ieder geval nooit spijt van kan krijgen is het reduceren van de warmtevraag. Dus: isoleren, isoleren, isoleren. Verder werken we nauw samen met partners als Vattenfall. We zijn samen op zoek naar nieuwe vormen, zoals warmte uit het riool, uit het binnenste van de aarde en uit sloten. De komende tijd zullen we meer voorbeelden laten zien van bronnen die gebruikt kunnen worden om kleinere warmtenetten te voeden. We willen daarin niet vooroplopen, maar wel een partner met warmtebedrijven zijn om het nieuwe vormgeven van duurzame oplossingen te ontwikkelen.”

Kon je vijf jaar geleden, toen je aantrad als bestuursvoorzitter bij Eigen Haard, bevroeden dat je je nu bezig zou houden met dit soort concrete planningen en alles wat met de energietransitie te maken heeft?

“Het stond wel in de strategie, maar niet zo concreet als hoe we er nu mee bezig zijn. Soms lijkt een sector aan de buitenkant misschien wat saai, maar als je ziet welke ontwikkelingen er zijn op het gebied van duurzaamheid, blijkt het heel interessant te zijn. Wat ik ook interessant vind is de verschuiving van verantwoordelijkheden. Vroeger waren gas en elektriciteit publieke verantwoordelijkheden, ze hadden duidelijk een NUTS-functie. Nu ligt het soort oplossingen dat we creëren dichter bij de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Kijk maar naar de zonnepanelen op het dak, de warmtelussen in de grond.”

Wat vind je daarvan?

“Ik ben blij dat we die verantwoordelijkheid kunnen dragen en daarmee beter kunnen sturen op de betaalbaarheid voor onze huurders. Aan de andere kant zijn de experimenten soms ook heel spannend. Er moet veel geïnvesteerd worden voordat iets goed werkt in een transitie. De WKO (warmte-koude-opslag) is zo’n leertraject. Dat hoort er nou eenmaal bij; we leren van fouten of verkeerde keuzes en kijken vervolgens weer vooruit. Zo kunnen we bij nieuwbouw nu fossielvrije huizen opleveren; onder andere dankzij bodemlussen die voor warmte zorgen.”

Welke impact hebben alle ontwikkelingen op de organisatie?

“Voor een deel werken we projectmatig, volgens de methode SAVE (Samen verduurzamen, red.). Dat houdt in dat we nauw samenwerken met de markt, gemeentes, netbeheerders en experts, om elk jaar een groot aantal woningen te kunnen verduurzamen. Dat is een nieuw organisatieonderdeel in ons vastgoedbeheer: duurzaamheid en energietransitie. Bestaande momenten (zoals mutaties en planmatig onderhoud, red.) gebruiken we om de woningen niet alleen ‘schoon, heel en veilig’, maar ook aardgasvrij ready te maken. Dat is niet alleen de taak van de nieuwe projectorganisatie binnen Eigen Haard, maar betekent ook iets voor de bestaande processen van vastgoedbeheer.”

En dan hebben jullie net als iedereen ook te maken met corona. Welk effect hebben de maatregelen op de bedrijfsprocessen en dienstverlening van Eigen Haard?

“Corona heeft het overleg met bewoners veranderd. Het vindt niet meer plaats aan tafel, maar ‘aan de buis’. Dat heeft tot gevolg dat SaVe-projecten vertragen. Ondertussen hebben wij en bewonerscommissies geleerd digitaal samen te werken en hopen we de vertragingen in 2021 grotendeels in te kunnen lopen. Maar lockdowns werken niet in ons voordeel.”

Jij bent fel op de verhuurdersheffing (63 miljoen euro per jaar, van de 430 miljoen aan huuropbrengsten). Je hebt een doel om van 54.000 woningen naar 60.000 woningen te groeien; er ligt een enorme woningopgave. Staat die verhuurdersheffing daarin in de weg?

“Het gaat om een gezond bedrijfsmodel en dat kan niet met 63 miljoen aan verhuurdersheffing. Er zal een oplossing moeten komen voor corporaties om gezond te kunnen blijven. Het mooie aan corporaties is dat winst geïnvesteerd kan worden in volkshuisvesting, er is geen dividenduitkering. De Rijksoverheid bracht op 3 juli jl. het rapport Opgaven & Middelen uit, waarin staat dat corporaties over onvoldoende middelen beschikken om alle maatschappelijke opgaven tot en met 2035 op te pakken. Wij blijven sturen op de opgaven. Dat is onze ambitie. En we werken er met Aedes hard aan om dat gezonde bedrijfsmodel te realiseren met het nieuwe kabinet.”  

In een video zeg je dat je wilt investeren in bouwen. Hoe ziet wat jou betreft de bouwplaats van de toekomst eruit?

“Ik denk dat we meer conceptueel gaan bouwen. De bouwplaats wordt een plek waar de onderdelen aan en in elkaar worden gezet. In het weiland lukt dat makkelijker dan in de binnenstad tussen drie panden. Dat zorgt natuurlijk voor een wereld van verschil op bouwplaatsen, evenals voor de manier waarop bouwpartijen zakendoen. Ik kan mij voorstellen dat je met een industriële aanpak veel meer naar een geïntegreerd proces gaat. De energietransitie vereist een dergelijke aanpak, al bij aanvang van een project.”

Wat betekent dat voor de gedragscode van Bewuste Bouwers? Kun je je voorstellen dat er een pijler bijkomt – welke zou dat zijn?

“De slag die we met elkaar moeten maken is de ontwikkeling en toepassing van eenvoudig te bedienen installaties, die het totale binnenklimaat (warmte, koude en ventilatie) besturen, passend bij de beleving van de bewoner. Een afzonderlijke leverancier zal zich altijd moet voegen in een integraal plaatje en dat dilemma voor de opdrachtgever moeten oplossen. Te beginnen bij nieuwbouw om vervolgens toe te passen op bestaande woningen. En daar hebben we er veel van, dus dat zal leiden tot een aanpassing in de gedragscode.”

Tenslotte, aan wie wil je het stokje doorgeven en welke vraag stel je hem?

“Aan Maarten van Poelgeest, voorzitter van het uitvoeringsoverleg Gebouwde Omgeving van het Klimaatakkoord. Maarten, als je weer wethouder zou zijn, zou je dan de gasnetten in de komende vijf tot tien weghalen of juist niet? En waarom? En: welke rol heeft ons gasnet in de energietransitie voor de komende jaren naar 2050?”

Lees ook:
YOU, ME, (VIR)US